屢遭投訴、違規操作、IPO受阻,金輝地產的危局

屢遭投訴、違規操作、IPO受阻,金輝地產的危局


  金輝地產又出幺蛾子了,還上了熱搜榜。這次,是因為其在西安最大的樓盤項目金輝世界城,在交付時,精裝房卻成了亮瞎業主眼睛的“驚裝房”。

  

  6月初,有業主爆料,金輝世界城剛交付的精裝修公寓,暖氣管外露、木地板不平,這哪里是精裝修?更像是精心打造的“豆腐渣工程”。即便是城中村里的簡易出租房,也不至于如此敷衍。金輝地產,這個在全國排名靠前的房企,重新定義了“精裝修”的概念。

  

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  而這僅僅是金輝眾多投訴事件里的冰山一角。

  說起金輝,西安人不會陌生。這個來自福建的房企,自2005年闖入西安市場,從天鵝灣到融僑城、融僑馨苑,金輝C園,再到世界城。

  一路走來,遭遇到投訴或維權數不勝數,從物業到停車,再到違規更改土地用途,買房子所能遇到的惡心事,金輝身上一個都不少。

  金輝,一家全國知名的房企,如何成為一個臭名昭著的“房企圈老油條”?在屢次申請IPO受阻的背后,又暴露了金輝集團內部哪些問題?

  在西安的發展史,就是一部“投訴史”

  提到西安金輝,西安人想到的,是它與融僑的一段關系。

  金輝和融僑都屬于“閩系”房企。融僑成立于1989年,金輝稍晚一些,成立于1996年。金輝的老板叫林定強,1965年出生于福建福清,現為香港居民,是富豪榜的“??汀?。

  2012年,林定強以140億元財富入圍了當年的胡潤地產富豪榜;2016胡潤房地產富豪榜,林定強、林鳳英夫婦以105億排名第45;2020年2月26日,林定強家族以240億元人民幣財富名列《2020胡潤全球富豪榜》第781位。

  2001年,房地產行業迎來黃金時代,林定強瞅準時機,向大本營福建以外的全國范圍大舉擴張。起初,由于勢單力薄,2006年,金輝拉著融僑組團合作。雙方共同投資了19家房地產公司。

  

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  同樣是在2006年,融僑和金輝以融僑的品牌進入西安市場,先后開發了融僑馨苑、融僑城、曲江觀邸等樓盤。2011年,融僑與金輝分家,西安市場分給了金輝。

  林定強將西安交給大舅子林茂祺打理。事實上,金輝目前還是一家較為典型的“家族式管理”的企業,董事林宇為林定強的兒子、董事林茂祺為林鳳英的胞兄。還有部分“親屬關系”的在公司高級管理人員中任職。

  

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  之后,金輝也變得“瘋狂”起來。除了拿地蓋房的速度驚人,耍起流氓來,在西安房企中也遙遙領先。

  林茂祺掌舵之后,以金輝的品牌,先后開發了金輝天鵝灣、金輝世界城、金輝悅府、金輝C園、金輝高新云璟、金輝優步花園、金輝國際廣場、金輝環球廣場等,產品涵蓋住宅、商業、公寓、寫字樓等。

  

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  憑借土地儲備和市場供應量等優勢,金輝連續多年穩居西安樓市房企銷售額TOP10。極具諷刺意味的是,金輝也是西安房企中,遭到業主投訴及維權最多的房企之一。在西安的8個項目中,有6個都遭到業主反復的維權或投訴。

  最近的一次,正是令業主們嘆為觀止的“精裝修事件”。

  6月16日下午,記者來到金輝世界城所購買的房屋,業主張先生說:“這房子是我妻子當時買的,買的時候價格已經是一萬五一平了,買完我們就有點后悔,現在看到這精裝修的標準,我們就更后悔了?!?/p>

  

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  記者觀察到,所謂的精裝修,做工極其粗糙。墻角的踢腳線已經開裂,露出一條縫,甚至地面的木地板都凹凸不平。

  其實,金輝在西安的樓盤已經不止一次被投訴了。

  

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  2017年4月,金輝C 園因為虛假宣傳問題,遭到業主維權;

  2017年5月,曲江金輝公園里低劣交房、容積率欺詐;空白合同;地基塌陷;車庫變水庫;綠化縮水、地基下沉,人車分流變地面停車位,業主維權被打傷;

  2017年6月,金輝公園里因樓盤主體不平均下沉,遭到業主維權:

  2017年8月,金輝世界城隨意更改規劃,將原來的花園綠地改建為樓宇,遭業主維權;

  

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  最近,金輝世界城又爆出惡意欺詐行為,將性質為商業用途的房屋,包裝為商住兩用,再次遭到業主維權。

  普通老百姓將半輩子的積蓄,壓在了房子上,然而卻買來了一堆糟心事。讓業主們更憤慨的是,金輝處理事件的態度,面對業主的投訴,金輝卻死不悔改,越是投訴,它越瘋狂。業主們感慨:金輝牛啊,牛到沒人能管的地步了。

  

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  這已不僅僅是房子的問題了,而是西安人對這家知名房企的信任危機……試問,交房都這么多事兒,以后的房子誰還敢買呢?

  資產有瑕疵,四年IPO受阻

  事實上,金輝的問題還遠不止這些。

  2016年,一則西安市紀委對曲江新區原副主任楊書民的警告處分,牽扯出了金輝的地產項目違規調整土地規劃一事。

  據在披露楊書民受處分原因中描述,曲江新區管委會將R-5圖斑地塊的綠地性質調整為商業用地,用于曲江新區金輝世界城項目。

  

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  不過,記者在獲取的一份西安紀委關于對楊書民的處分決定中表明,曲江新區管委會未按照國務院批準的《西安市城市總體規劃2008-2020》執行,將R-5圖斑地塊的綠地性質調整為商業用地,用于該項目。

  金輝世界城對于金輝集團而言,可謂意義重大。2016年初,金輝集團向證監會遞交IPO申請,金輝世界城為其IPO資產之一。換句話說,金輝世界城的成敗,直接影響金輝IPO是否順利。

  

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  這一點,在金輝集團的招標說明書也有所體現。由于處于曲江二期“白菜心”的區位優勢,金輝世界城的市場前景被看好。金輝集團稱,該項目未來將打造成國際級復合型生活中心區。

  另外,金輝世界城也是金輝集團近年來在西安開發的最大項目??偼顿Y額將達到300億元。其中,金輝世界城上東區項目預計總投資14.34億元,而金輝集團IPO募集資金擬投入西安金輝世界城上東區金額為8億元。

  打著中國地產50強的招牌,又是曲江二期的黃金地段,2015年,在西安樓盤銷售榜單中,金輝世界城項目銷售額都排在前兩名。

  金輝集團首次公開發行股票招股說明書顯示,金輝集團募集資金60億元,扣除發行費用后,將具體投資于重慶金輝城、蘇州優步花園、西安天鵝灣西園、及西安金輝世界城上東區4個房地產開發項目。

  募集資金投資的幾個項目中,重慶金輝城、蘇州優步花園、西安金輝世界城等項目,都紛紛“爆雷”。重慶金輝公司更為奇葩,因收取30萬元的“居間服務費”,遭業主投訴,索要購房款。法院判處重慶金輝公司敗訴。

  

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  IPO資產存在嚴重隱患,成為金輝集團A股上市之路的絆腳石。金輝集團在2019年中國房地產企業銷售榜排行第40,然而,也是行業TOP40中僅有的兩家尚未上市的企業之一。

  2017年,樓盤項目屢遭投訴維權之后,金輝集團上市之路再無進展。擱淺四年后,2020年3月底,金輝集團只得放棄A股,轉道港股上市。

  不難理解,積極謀求港交所上市,跟“A股對于涉房企業上市的高要求仍未松動”有非常大的關系,當然另一個層面也證實了金輝對于資金的饑渴。

  “瘋狂”的資本

  為了盡快上市,金輝展開了激進的拿地策略。短短3年時間,土地儲備從500萬平方米,飆升到了近2700萬平方米。

  僅在西安,金輝的土地儲備十分驚人。投資30億元拿下原朱雀市場水果批發市場用地,總占地85畝;5.6億元拿下了西安高新區科技路西口一塊56畝土地。該地塊同樣處于城市黃金地段,

  2020年在新年致辭中,金輝掌舵人林定強提到,2019年,集團共獲取了四十余宗土地,投資是歷史上最高的一年。

  

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  加杠桿求彎道超車的惡果就是,融資成本上升、現金流減少、債務激增、資產負債率高漲,

  目前,金輝的融資成本為3.45億元、5.72億元、4.95億元;現金及現金等價物分別為35.6億元、99.3億元、92.2億元;截至2020年2月底,再度下降至63.8億元;銀行借款、其他借款及公司債券總額為335.1億元、387.2億元及427.5億元。

  至2019年6月30日,金輝集團一年內到期的非流動負債余額為141.81億元,一年內到期需償還借款為116.46億元,一年內到期需償還債券25.78億元。短期償債壓力較大。

  金輝之所以牛氣,一是因為它拿地效率驚人,且都是西安的黃金地段,二是它位列中國地產50強,在絕對的優勢面前,良好的物業管理,優質的售后服務,似乎通通都可以不要。金輝只負責拿地蓋房。

  品牌開發商之所以值得信賴,是長期在業內積累的口碑,而獲得良好口碑,一定是基于樓盤特點、物業服務水平。

  有些房企的特點很明顯,景觀、服務等特色,讓人一看就能記住。而金輝卻是西安房企的一朵奇葩,也很容易被人們記住,卻并非因為它的品質有多好,而是由于它被維權的次數最多。是“問題樓盤的集大成者”。

  

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  業主維權看似是偶然事件,但一個開發商的七個項目,五個都維權,這已經說明了一切。大品牌是靠業主的口碑積累起來的,而不是在唾沫橫飛的忽悠中捏造出來的。

  安心蓋好房子,金輝,長點心吧,畢竟你賣得也不便宜。


(責任編輯:杜格麗)
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