巨額短債壓頂,合景泰富出售資產緩解流動性

  合景泰富又能用此種方式維持多久呢?  

圖 / 百度百科

  盡管行業寒冬已趨向漸暖,但仍有不少房企在苦苦掙扎。

  近日,有消息稱合景泰富集團控股有限公司(下稱 " 合景泰富 ")正尋求整體出售寫字樓,籌集資金或達 55 億元至 57 億元,并且此筆資金將用于償還即將到期的債務。

  實際上,這并非合景泰富年內首次出售寫字樓,相關消息稱年內 4 月合景泰富就以 13 億元的價格出售了上海一棟寫字樓。

  而近來富力地產、寶龍地產都洽談或已出售資產用于補充流動資金,因此基于合景泰富不斷下滑的銷售額及越來越緊張的現金流來看,合景泰富此舉也被業內外認為是 " 自救 " 的表現。

  【出售資產償還到期債務】

  日前,惠譽發布報告稱,合景泰富正尋求整體出售寫字樓,籌集資金或達 55 億元至 57 億元,此后將用于償還即將到期的債務。

  對此,合景泰富表示自 2017 年起,公司就在持續出售部分寫字樓項目,如上海后灘寫字樓、廣州生物島寫字樓、北京通州寫字樓等,當前公司出售寫字樓事項是原定銷售計劃安排。

  并表示,這些寫字樓項目來源于早期已進入城市的綜合體項目,總價值超過 80 億元,一方面可為集團補充可售資源,另一方面其成本較低,有利于維持利潤率水平。

  而據惠譽表示這并非合景泰富年內首次出售寫字樓,早在 4 月份時合景泰富就以 13 億元的價格出售了一棟位于上海的寫字樓,倘若此次出售成功合景泰富年內將獲得 68 億元至 70 億元的資金用于償還即將到期的債務。

  此外,據財聯社報道合景泰富還表示,公司今年將持續在市場上推售寫字樓項目," 年初公司組建了大客戶銷售團隊,拓展大客戶資源,促進整售式大單項目,公司會積極推進正東寫字樓銷售落地,將帶來穩定而客觀的現金收入。"

  據財聯社報道,合景泰富目前的寫字樓大單銷售貨值約為 100 億元,計劃銷售的寫字樓主要位于廣州、北京、上海一線城市的城市副中心或新興商務區,倘若這些寫字樓出售成功,將有效緩解合景泰富流動性。

  【短債壓力較大】

  實際上,合景泰富出售寫字樓也是屬于 " 無奈之策 "。

  作為老牌粵系房企,合景泰富一向以低調謹慎著稱,在 2016 年之前銷售規模始終在 200 億元左右徘徊,但眼看著同行業紛紛向千億發起沖刺自己還在 200 億元,合景泰富不甘于此,于 2016 年正式開啟了擴張之路。

  正所謂兵馬未動糧草先行,2016 年 5 月,合景泰富在廣州增城朱村以 181%、177% 的溢價率,總價 31 億元的價格拿下兩宗地塊;6 月以 34 億元、194% 的溢價率拿下佛山順德一宗地塊,彼時還被稱為區域單價地王。

  2017 年,更是進入香港市場與其他房企聯手以 168.55 億港元的價格拿地,創下了香港總價 " 地王 "。

  合景泰富拿地金額也隨之增長,據克而瑞數據顯示在 2018 年時其拿地金額更是高達 385.8 億元。

  眾所周知,房企擴張規模之路上一向是舉債前行,合景泰富也不例外。

  數據顯示,2015 年至 2021 年,合景泰富負債總額從 573 億元增長至 1725.47 億元,不過與 2015 年不同的是,2021 年合景泰富難以應對這些負債。

  截至 2021 年末,合景泰富一年內償還的銀行及其他貸款為 75.81 億元;一年內到期的優先票據為 75.51 億元;一年內到期的境內公司債 52.02 億元,累計 203 億元。

  而同期剔除受限資金后的現金及現金等價物為 77.15 億元,遠遠難以覆蓋上述負債,更別說還有 133.48 億元的需要一年內償還的應付貿易賬款及應付票據了。

  而之所以選擇將寫字樓出售或許是因為出售寫字樓對其影響較小。

  【銷售額下滑、盈利能力下降】

  據了解,截至 2021 年末,合景泰富在核心一、二線城市累計已開業 45 個投資性物業,包括 10 個商場、10 個寫字樓和 25 個酒店,相關消息稱此次整體出售的寫字樓就是其中 10 棟之一。

  合景泰富的收入主要包括物業開發、物業投資及酒店運營,其中物業開發、物業投資、酒店運營分別實現收入 221.92 億元、9.57 億元、6.96 億元,包含寫字樓在內的物業投資 2021 年實現的收入在合景泰富同期 238.4 億元的總收入中的比重為 4%。

  而同期實現利潤 25.63 億元,同比減少 62.86%;歸母凈利潤 24.21 億元,同比減少 63.73%;毛利率 21.16%,同比減少 10.31 個百分點,凈利率更是同比減少 12.45 個百分點至 10.75%,業績及盈利能力雙雙下滑。

  再加上其銷售額也未能實現增長,數據顯示合景泰富前 5 月實現銷售額 215.47 億元,同比減少 53.08%,穆迪更是預測合景泰富 2022 年銷售額將下降 15%。

  不僅如此,因為銷售額的下降穆迪等評級機構下調了合景泰富評級,導致其再融資困難度增加,因此在此情況下出售資產成了合景泰富較為 " 便捷 " 的方式,畢竟此部分收入占比較少,在當前,近 10 億元的收入與數十億元比起來當然會選擇后者。

  只是,合景泰富又能用此種方式維持多久呢?

  來源:氫財經


(責任編輯:ZL)
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