銀行放貸??钌嫦与p違規 佳兆業上海項目停工調查

  

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  “保交付”在當下的樓市已成為重中之重,預售監管資金的管理和使用是否規范到位,則是“保交付”中極為重要的環節。但自今年6月份起,預售監管資金的管理問題頻發,上海佳兆業城市廣場五期項目的停工糾紛也同樣如此。

  據中國房地產報記者多方了解調查,今年8月初,開發商上海景灣兆業房地產有限公司(以下簡稱“上海景灣兆業”)疑似違規挪用購房款,導致資金鏈斷裂,旗下項目被查封。最終項目從2021年10月開始停工,直到今年6月底,期間項目停工近8個月。而項目監管銀行渤海銀行涉嫌違規放貸、對于房地產開發貸款放款管理不到位等問題也隨之浮出水面。

  

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  佳兆業城市廣場施工現場

  項目陷資金糾紛遭多次查封

  業主恐將停貸

  7月14日,上海市嘉定區徐行鎮佳兆業城市廣場五期項目(備案名:水岸佳苑,以下簡稱“佳兆業城市廣場”)的業主對外公布了一份《關于上海徐行佳兆業五期業主停止放貸的告知書》。

  《停貸告知書》直指佳兆業城市廣場五期的開發商上海景灣兆業違規挪用購房款和預售資金、不合規使用銀行開發貸款,導致資金鏈斷裂、樓盤被查封?!锻YJ告知書》稱項目自2021年10月起全面停工,涉及350余戶業主。

  據悉,佳兆業城市廣場由上海景灣兆業開發建設,此前,項目的一二三期1800戶房源已于多年前入市并交付入住,四期項目于2020年開盤。卷入停工糾紛的五期共分兩個批次,第一批于2021年6月開盤,銷售均價約34500元/平方米,帶裝修交付,剩余批次含部分疊拼別墅,房源尚待入市。

  據愛企查數據顯示,上海景灣兆業為佳兆業房地產(上海)有限公司和上海新行建設投資有限公司共同持股,其中佳兆業房地產(上海)有限公司持股90%,上海新行建設投資有限公司為徐行鎮政府集體所有,持股10%。

  業主劉明告訴記者,2021年11月初,佳兆業集團曝出“理財產品暴雷”,此后,業主們就時刻關注著項目的施工進展,在一次前往工地查看后,業主們通過無人機觀察后發現,現場已經人去樓空,塔吊也全部停了。

  據記者多方調查了解,該項目停工的直接原因,是由于上海景灣兆業方面資金不足導致。

  張華告訴記者,佳兆業城市廣場項目方曾經告訴業主們,項目資金被佳兆業方面挪走了。

  據業主們自行統計梳理測算,佳兆業城市廣場五期銷售總金額約10億元(含業主按揭貸款金額),截至2021年10月,尚未發放的業主按揭貸款約為3.9億元,因此業主們初步估計,佳兆業挪走了近6億元的預售資金款。也正是這一挪用,使得上海景灣兆業拖欠總包方工程款,最終導致項目停工。

  除了挪用預售資金和拖欠工程款,項目曾一度出現多次查封,讓業主們無法進行網簽和備案登記。

  記者在裁判文書網上查到,上海美易科技發展有限公司、寧夏鼎信智贏股權投資管理有限公司分別因合同糾紛等問題,曾先后于2021年11月向嘉定區人民法院提出財產保全申請,凍結上海景灣兆業名下資產。

  經歷了查封和全面停工之后,業主們陸續走訪了佳兆業上海公司、嘉定區各政府部門、徐行鎮信訪辦等單位,和施工方、項目方、銀行、政府監管部門進行多次維權溝通。

  同時,業主們要求問責上海景灣兆業與項目監管銀行渤海銀行,并解決資金問題,否則就將暫停償還房貸。

  事情于去年底迎來轉機。

  2021年12月25日,在業主們進行了第一次維權溝通之后,上海市嘉定區隨即以副區長為組長,區建管委、區房管局、區土儲中心、區確權中心、區司法局、區財政局、區經委、區市場局、區人社局、徐行鎮為組員成立了“徐行鎮佳兆業項目風險處置專班”(以下簡稱“政府專班”),來全權處理該起停工事件。

  就此事,記者采訪政府專班的一位負責人,該負責人在接通電話后表示會有專人回復,不過截至發稿,記者尚未接到答復。

  業主張華告訴記者,按照合同約定,佳兆業城市廣場五期項目需于2023年9月30日之前交房,但事情的進展就像“墨菲定律”一樣,還是朝著不愿的方向發展,如今項目依舊沒有實質進展。

  8月5日,記者來到佳兆業城市廣場五期現場發現,工地目前僅有為數不多的工人在進行作業,塔吊也沒有啟動,現場沒有明顯的全面復工跡象。

  

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  佳兆業城市廣場售樓處

  渤海銀行涉違規放貸???/p>

  “預售資金監管賬戶有蹊蹺!”長時間的維權溝通,讓業主們對項目停工的原因和資金流向有了更清晰的了解。

  業主劉明向記者透露,他們的預售款并沒有打入監管賬戶。此前,佳兆業城市廣場項目方要求五期項目的購房者將首付款和購房款打入“尾號為0760的建設銀行南翔支行銀行卡”,而購房合同中項目的監管賬戶卻是“渤海銀行虹口支行”。

  “我們當天直接刷的POS機,事后拿到合同和發票才知道錢沒有打入監管賬戶?!?/p>

  根據《上海市房地產轉讓辦法》第37條之規定,房地產開發企業收取的商品房預售款,應當委托監管機構監管,專項用于所預售的商品房的建設。購房款沒有打入資金監管賬戶,意味著佳兆業城市廣場項目方的操作已經涉嫌違規。

  據業主反映,佳兆業城市廣場項目方對預售資金的去向一直避而不談。張華告訴記者,“上海景灣兆業只說錢被佳兆業方面調走了,他們也沒有辦法?!?/p>

  但業主們并不認可這種說法,他們認為,即便資金被劃走,佳兆業方面也應該及時歸還資金用于樓盤建設和保交付。

  就監管賬戶資金問題,記者曾致電佳兆業城市廣場項目方負責人并向其發送采訪提綱,截至發稿前,對方未做回復。

  讓業主們難以接受的是,渤海銀行虹口支行方面曾表示問題全在佳兆業城市廣場項目方?!拔覀円笏麄兇蛉氡O管賬戶,但是佳兆業城市廣場項目方沒有;我們貼了提示語和賬戶,但他們背著我們撕了;我們不可能24小時盯著他們?!?/p>

  實際上,根據《上海市房地產轉讓辦法》第37條規定:“監管機構對預售款監管不當,給預購人造成損失的,應當承擔連帶責任?!?/p>

  另外,據記者調查了解,渤海銀行虹口支行給佳兆業城市廣場五期項目下發的開發貸金額為25億元。

  據業主爆料,渤海銀行在五期項目沒有銷售完的情況下,一次性向開發商發放了25億元的開發貸,根據購房合同,這筆25億元的開發貸也被打入了渤海銀行虹口支行的監管賬戶。

  為此,業主曾多次要求渤海銀行方面公布監管賬戶的開發貸明細,但渤海銀行始終均拒絕公布。

  張華告訴記者,渤海銀行方面只承認該監管賬戶里沒有資金,但不承認自己的管理有問題。

  此后,新的監管賬戶建立后,業主們提及希望公開賬戶資金明細,渤海銀行方面依然表示,需要賬戶主體方(上海景灣兆業和政府專班)同意才可以公開。但張華告訴記者,佳兆業城市廣場項目方和政府專班均不愿意公開。

  就監管賬戶中的開發貸和保證金賬戶等問題,記者多次致電渤海銀行上海分行副行長和負責對接談判的渤海銀行上海分行市場營銷總監,對方均以工作繁忙為由拒絕接受采訪,隨后,記者發去短信和采訪提綱,截至發稿,尚未收到回復。

  北京金訴律師事務所主任王玉臣律師指出,如果銀行對于房地產開發貸款放款管理不到位,存在違規放款的行為,則可能會違反《中華人民共和國銀行業監督管理法》等相關規定。

  今年4月6日,寧波銀保監局就曾下發行政處罰通告,信息顯示,渤海銀行寧波分行因房地產貸款業務管理不規范、流動資金貸款“三查”不盡職、票據業務貿易背景審查不嚴,被處以罰款人民幣90萬元。

  據記者調查,佳兆業城市廣場項目方在渤海銀行賬戶里尚存有此前注入的5.78億元。這筆錢的資金來源是佳兆業城市廣場項目方用于解押房屋的資金。每解押一套住宅就會打入一筆款項。

  張華告訴記者,渤海銀行表示,這部分資金用于上海景灣兆業償還此前借的開發貸,無法挪作他用。并且,這筆資金存放在一個中間賬戶,屬于保證金性質。

  但渤海銀行在會談現場表示,監管協議里不包含這部分保證金,但政府專班駁斥了渤海銀行的說法,要求渤海銀行將這部分資金優先用于項目建設,而不是用于償還開發貸。

  

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  8月5日,售樓處四方會談現場

  政府專班介入

  漫漫復工路何時見曙光

  2022年1月15日,在政府專班的主持下,新的監管賬戶設立,由三方共同管理,開戶行仍是渤海銀行,但賬戶設立在政府名下,資金的支取由開發商和專班負責請款,渤海銀行同意之后予以放款。

  張華告訴記者,業主們通過銀行發放住房貸款的方式往監管賬戶里打入資金,累計金額約1億元。但劉明告訴記者,這部分資金并沒有完全用于5期項目的建設,大部分去償還了總包欠款。

  此前,上海景灣兆業曾拖欠總包方江蘇省蘇中建設集團股份有限公司(以下簡稱“蘇中建設”)1億余元工程款,此后,經過“政府專班”的協調和業主購房款的打入,工程款逐漸補齊,項目也于今年6月底得以復工。

  但業主們又遇到了新問題,張華告訴記者,蘇中建設曾向他們表示,鑒于項目的特殊性,必須提前收到工程款才能進行下一階段的施工,不再另行墊資,否則項目可能又將面臨停工。

  這件事在記者與蘇中建設分管領導的電話溝通中予以證實。該分管領導表示,之前佳兆業城市廣場項目方因為拖欠工程款,他們曾對項目進行過停工,目前已恢復正常。該分管領導表示,只要資金充足,項目就不會出現停工的情況?!艾F在工地上有100多人在施工作業?!?/p>

  因此,當下業主的主要訴求與盤活項目的關鍵,在于渤海銀行及時解押放款。

  8月5日,業主代表和政府專班、渤海銀行、總包方、佳兆業房地產(上海)有限公司開展了四方會談。

  張華告訴記者,會后,渤海銀行從保證金賬戶里轉出1.4億元到新設立的監管賬戶,同時承諾9月30日全部完成解押和備案。

  雖然有了1.4億元資金的注入,但業主們并沒有完全安心,因為遺留問題中還有“抵押解除”一個關鍵項。

  據了解,目前尚有約260戶業主在渤海銀行的確權沒有解押,對于后續的處置,上海景灣兆業給出的風險化解方案是:拿出佳兆業城市廣場項目四期和五期的自持部分,以及七期的商業部分給渤海銀行做債務置換,以此用于給業主做解押,同時在五期第二批次銷售回款之后,優先保證五期項目的建設,剩余部分則用于償還渤海銀行的債權。

  但張華告訴記者,渤海銀行虹口支行相關負責人向他們表示,該方案需要逐層向上審批,并最終由總行授權通過。而據業主了解,直到8月5日,該方案尚未獲得通過。

  “如果到時沒有解押,我們就停貸?!睆埲A告訴記者,下一步,他們還會尋求政府專班的幫助,就監管賬戶中資金的使用問題做進一步討論,以保證資金完全用于五期的建設。畢竟此前已有“1億元貸款未用于五期建設”的先例,項目真正開始動了,才能有說服力。

  王玉臣律師告訴記者,根據相關規定,如果這筆錢是來源于購房人的購房款,首先應當優先用于保交付以及該項目的開發建設,任何人或單位都不得挪作他用。如果項目完工后資金還有剩余,才能用于償還開發貸、營銷等費用。

  一位業內人士告訴記者,首先是保交付,其次才是償還銀行欠款?!凹幢汩_發商在近期將一些資金用于償還開發貸和其他金融機構,業主仍然可以要求政府部門追回這部分資金,用于項目的交付?!?/p>

  上述人士告訴記者,這件事的核心邏輯在于,渤海銀行和業主方的權力合理合法的,但從優先等級來看,預售房款必須優先用于項目建設。佳兆業作為較早出現債務危機的房地產企業之一,其在全國多個項目陷入停工風險。經過政府監管部門的介入與協調,部分業主開始期待復工的曙光。但正如張華所說,“關鍵是落到實處。業主們背負著高昂的房貸,不求別的,只求拿到屬于自己的房子,好好生活?!?/p>

  (應采訪者需要,文中張華、劉明均為化名)

  來源:中國房地產報


(責任編輯:范強力)
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